【头条关注】2016年南宁市去库存政策出台!哪些重点内容影响到你，快点看看！

小探说，“去库存”这一词，想必大伙都有听过，特别是这一两年，在房地产市场提及频率较高。“去库存”的意思就是消化现在固有住房，旨在促进房地产市场健康发展。那么南宁市房地产市场库存高么？又将如何“去库存”？4月29日，重磅消息！头条关注→ 2016南宁市房地产去库存政策出台！九大方面重点内容赶紧看看！这条微信告诉你，哪些方面或影响你在南宁置业？

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4月29日早间，小探朋友圈内就被刷屏“鼓励农民工等新市民购房补助”的图文消息，

小探与业内人士打听，才了解到，原来是咱南宁市要出台楼市新政啦~

随后，小探网上搜索相关，却都是一个多月前、两个月前的新闻，登陆了南宁市住房保障和房产管理局政务网（以下简称“南宁住房局官网”（官方权威发布相关政策，均在该官网上公示），可是也没有，直到29日当天下午15点前再次查询，也没见更新。

而在4月29日傍晚，小探再次登陆南宁住房局官网，终于看到相关权威发布，最新动态！《南宁市房地产去库存政策出台》

小探看来，这真真是2016年南宁楼市头条关注之一，很重要！对南宁房地产市场有着历史转折点般的影响！

以下截图为南宁住房局官网（新版和旧版）这一动态信息的页面截图

↓↓↓

【2016年南宁市去库存政策】更多落实细则查阅，可长按以下链接，选择打开，即可跳转至南宁住房局官网相关通知文件的页面，了解更多

http://www.nnfcj.gov.cn/staticPage/zhgl/20160429/14363.html

具体政策原信息摘录（内附小探评析，非原信息里提及）：

为了贯彻落实国家、自治区房地产去库存精神，进一步巩固和扩大房地产市场平稳健康的良好态势，日前，南宁市出台了《南宁市人民政府关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》全文共包括鼓励非南宁市户籍居民家庭购买首套新建普通商品住房、调整房地产交易环节契税、营业税（增值税）优惠政策、加快棚户区改造货币化安置工作、充分发挥住房公积金支持作用、鼓励房地产开发企业积极让利、促进新建商业和办公房产销售、调整商品房供应结构、提升住房品质和居住环境、加强市场监测和舆论引导等九个方面内容，内容详实，可操作性强。九大重点内容如下：

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一、关于农民工等新市民购房补助方面

（一）购房补助计算问题。《通知》规定购房补助分为两档，每档补助单独计算，不叠加。第一档是非本市户籍的农民工等新市民在我市棚户区改造货币化安置房源信息平台（以下简称房源平台）选购建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且为家庭在我市唯一住房的，可领取10000元购房补助；第二档为非本市户籍家庭在房源平台以外购买我市城市规划区范围内建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且为家庭在我市唯一住房的，可领取6000元购房补助。

两档补助的对象均为在南宁市无房的非本市户籍居民家庭（也就是俗称的外地人），区别则在于第一档的条件更为严格，首先是购房人的身份限制，农民工等新市民身份限定为工商登记在本市的个体工商户，以及在本市缴纳社会保险费或者与本市用人单位签订劳动合同且在合同有效期内的外来务工人员（广西区内其它城市户籍家庭参照）；其次是购买房屋来源限制，第一档补助的房源来源需为房源平台上的房源。

（二）购房时间认定问题。根据《自治区住房城乡建设厅关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》规定，符合条件的购房人在2016年2月5日至2016年12月31日（以商品房买卖合同登记备案时间为准）购房的，均能申领购房补助。

（三）购房补助发放问题。为了及时便捷的发放购房补助，《通知》规定符合条件的购房家庭，在取得所购房屋的商品房买卖合同登记备案证明后，可向市房产管理部门申请领取购房补助，申请领取购房补助的截止时间为2017年1月4日。为了确保购房补助实际补贴到位，《通知》规定领取购房补助后，购房家庭解除商品房买卖合同的，应向市房产管理部门退回购房补助。

小探评析“新市民购房补助”，在多月之前就有陆续释放信息，并且广西财政支持这一需求，并对补贴申请、审核、发放、退补等环节提出了指导意见，而1万元购房补贴由市县及自治区按6:4的比例分担。3月份开始至今，百色、梧州、钦州、桂林、南宁等广西各市及县份相继落实。

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二、关于房地产交易环节契税、营业税（增值税）方面

根据国家财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，对房地产交易环节契税、营业税进行相应调整。需要说明的是，在5月1日营业税改增值税后，税种虽然发生变化，但政策适用条件不变。

小探评析“营改增”，实为税费减负。而在新旧政策交接时间点上，各地办税需求急剧增长，对此，据悉南宁全市地税办税服务厅“五一”假期期间将正常上班，并推出便民服务举措，以确保全面“营改增”5月1日顺利落地实施。

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三、棚户区改造货币化安置

《通知》明确不再新建拆迁安置房，按照“以购代建”方式进行安置。同时，考虑到被征收人购房负担和实际生活便利的需要，《通知》在被征收人购房契税缴纳、户口办理、子女入学等方面做出了相关便民及优惠规定。

小探评析不再“强制”被征收者家庭指定搬迁到某处，或者“回迁”。考虑安置户工作、生活与原居住地有着“根深蒂固”而难离的感情，既货币化安置（给一笔补偿款），又在相关方面提供便民举措及优惠政策，这样也让其可以自主选择“留”在原有生活圈，或在其他地方置业新家，但其孩子若是适龄报读小学入学，可自主选择原居住地（被征拆迁前）的地段划分学区范围就读，也可选择在其新购房地段划分公办学校就读。具体政策为自货币化安置签订之日起3年内，具有南宁市城区户籍的被征收人的子女可自主选择在原征收区域内或新购商品房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

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四、住房公积金方面

《通知》规定对外地缴存职工在我市购房贷款给予支持，同时积极推进外来务工人员等新市民建立住房公积金制度，扩大住房公积金的惠及面。

小探评析今年4月初，在南宁市区直分中心公积金贷款率出现超85%上限，异地公积金贷款施行“排队轮候”制，工作南宁、安家南宁的外地人越来越多，近来楼市利好刺激，这类群体买房扎堆，这也一定程度“去库存”。对于南宁扩大住房公积金的惠及面，也将利好人享受公积金贷款买房利好。

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五、鼓励房地产开发企业让利方面

市房产管理部门将搭建房源平台，供棚户区改造货币化安置户和农民工等新市民购买。房源平台的房源价格应低于一般市场交易价格，为了鼓励房地产开发企业积极进驻房源平台，政府将对提供房源进驻房源平台的房地产开发企业在税收政策上给予一定的优惠。

小探评析让特定人群也能享受购房补助优惠的同时，也能有更多的选择房源和不同开发商“特价房”的机会。对于开发商积极提供“特价房”房源，开发商本身也将得到相应的优惠回报，同时从另一个角度，也是体现房地产开发企业的社会责任感。

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六、促进商业办公房产销售方面

一是实行阶段性购房补助，对《通知》执行后至2016年9月30日期间（以商品房买卖合同登记备案时间为准），个人购买商业、办公房产的，按所购房屋实际缴纳契税额度的30%给予购房补助；二是对于购买一定面积以上商业、办公用房的居民家庭，其子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学。

小探评析

南宁市哪里的写字楼和商铺最集中，目前上看东盟商务区和五象新区是大头，都有比较大的库存量。划分小学地段以往都是看住宅小区，商铺、写字楼之类置业并不涉及；而这一新政落实后，购买商业、写字楼、小户型商住公寓等产品，不仅可以享受一定购房补助（《通知》印发之日起至2016年9月30日，以商品房买卖合同登记备案时间为准）；并且在2016年12月31日前（同样是以商品房买卖合同备案时间为准），购买一定面积（具体政策为居民家庭单独购买新建商业用房超过50平米，或新建办公用房超过80平米），并且所购商业、办公用房办理《房屋产权证》后，其子女将可选择其该商业、办公用房所属区域地段公办小学报读入学。

这一政策重点内容，或在一段时间内，将掀起南宁市新一轮置业学区热。但小探看来，现状南宁市商业、写字楼产品普遍偏高于同区域地段范围普通商品房住宅价格，除了极少商办公寓（复式LOFT、SOHO）可能与住宅价格浮动范围不是太多外，虽户型设计不均一，能找到合适政策“一定面积”的房源并不难找，但商铺、写字楼这类置业产品的首付及贷款比例，都比普通商品房住宅都要高，购房者需多方面考虑去选择，不能只为赶学区利好而盲目置业，也要为置业商铺、写字楼今后如何使用作好打算，不让其“闲置”。

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七、调整商品房供应结构方面

考虑到市场供需结构发生变化，为了解决供需结构矛盾问题，在符合法定条件的前提下，对于房地产项目转型用于棚户区改造和国家支持的新型产业、养老产业、文化产业、体育产业，以及调整商住比例、户型结构等方面，《通知》做出了相应的规定。

小探评析从十年前“90/70”政策（一个小区的住房比例中，90平米以下的要占至少7成），到近几年各地市陆续放松或取消；如今放开“二胎”，家庭结构改变影响着购房需求及户型布局，商住适当调整比例，更为合理。同时，也是房地产供给侧结构性改革，有条件地转型其他支持产业，“别都把鸡蛋都放在一个篮子里”一个道理，挖掘更多发展空间。

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八、提升住房品质和居住环境方面

一是加快完善城市新区配套设施，对于与居民日常生活息息相关的配套设施，如道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设,要求同步规划、同步建设、同步投入使用；二是规范房屋使用管理，针对“住宅经商”扰民投诉较多的情况，《通知》规定，对于违反相关规定将住宅改变为经营性用房的行为，利害关系人可以向市工商登记管理部门和市规划管理部门举报。

小探评析小区配套好比美食里的作料，缺少就无味和继续享受了；而居住环境影响也关乎业主家庭生活质量，必须得到重视与关注，小区是业主大家的，不只是个人小家，和睦相处更需要互相理解、互相尊重。

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九、加强市场监测和舆论引导方面

一是市房产管理部门将继续及时向社会发布房地产市场交易和库存信息，引导合理住房消费，二是在舆论宣传方面，对于一些房地产市场的不实信息，相关政府职能部门要及时澄清，并对责任人严肃处理。

小探评析传播正能量，促进房地产市场健康发展，确保公平公正公开的前提下，及时地让咱老百姓看得官方权威发布，如实公示。

互动分隔线

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大数据公示分隔线

▼2016年南宁市第一季度（1-3月）新建商品房累计销售情况：

2016年1-3月，全市新建商品房成交面积275.12万平方米，同比增长25.82%；成交套数30145套，同比增长33.32%，其中住房成交面积239.78万平方米，同比增长22.52%；成交套数23281套，同比增长26.11%；商业营业用房成交面积9.43万平方米，同比增长37.26%；办公楼成交面积4.99万平方米，同比增长19.09%；其他类商品房成交面积20.92万平方米，同比增长75.8%。

2016年、1-3月，经济适用房成交面积2.84万平方米，同比下降76.07%，成交套数444套，同比下降72.46%。限价房成交面积0.87万平方米，同比增长180.65%，成交套数97套，同比增长130.95%。

▼以下截图为截止2016年4月29日，南宁市住房局官网显示，新建商品住房累计可售62866套，  6784247.68（约678万平米）▼

大数据评析分隔线

据第三方数据机构“克而瑞”广西片区数据显示，截至2016年1月，南宁商品房库存量约960万㎡，去化周期14个月；商品住宅去库存量为650万㎡，去化周期10个月；住宅库存量628万㎡，去化周期10个月。从南宁6大城区的商品住宅库存量来看，青秀区库存约170万㎡高于其他城区，邕宁区最少，西乡塘、江南区、兴宁区、良庆区相当，城区去化周期均在9-11个月，相差不大，与整体的10个月不相上下。

今年3月，据克而瑞广西片区总经理吴宁分析，目前整个南宁市商品住宅库存630多万平方米，而2015年商品住宅年去化量约在800万平方米，“说明南宁库存量低，去化周期基本在9个月左右，去化周期短，风险值较低，在全国范围内南宁去库存的压力较小。同时，去库存周期低于12个月，房价上涨的动能比较强。

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主要来源：南宁住房局官网；部分数据点评文段摘自克而瑞广西片区；汇总：良哥， 南宁地产圈综合整理
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